Nouveautés dans le Bail Commercial

La Réforme des Baux Commerciaux dans la loi PINEL du 18 juin 2014 relative à l’artisanat au commerce et aux très petites entreprises : premier décret d’application du 3 novembre 2014

Les principales modifications à retenir :

 

• En cas de déplafonnement, l’augmentation des loyers commerciaux est limitée à 10 % par an. (point 4)
   
• Nouvelle référence indiciaire pour l’augmentation des loyers (point 5)
   
• Le bailleur doit désormais établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux et intégrer au contrat de bail un inventaire de la répartition précise des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au locataire. (point 6)
   
• En cas de vente du local commercial, un droit de préférence envers le locataire est institué, rendant obligatoire pour le bailleur de proposer en priorité au locataire en place l’achat des murs de commerce à vendre. (point 9)
   

• Le droit des baux dérogatoires est étendu : un nouveau commerçant peut signer un bail dérogatoire de 3 ans, au lieu de 2, afin de pouvoir tester son activité sans s’engager sur une longue période. (point 2)
  
   

Les dispositions de la loi sont applicables depuis le 20 juin 2014 sauf application différée prévue par le législateur et notée dans le texte 

1. Simplification de forme pour signifier un congé : au libre choix des parties par lettre recommandée (nouveauté) ou acte extra judiciaire (comme antérieurement) : Application aux contrats en cours
   
    
2. Allongement de la durée du bail dérogatoire de 2 à 3 ans et instauration d’un moratoire d’un mois pour quitter les lieux ou sommer de quitter les lieux
   Entrée en vigueur le 1/09/2014
   
    
3. Clause de garantie solidaire en cas de cession du bail : limitée à 3 ans et le bailleur doit, dans un délai d’1 mois de non acquittement du loyer par le nouveau locataire, en informer le cédant
   Application aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 20/06/2014 qui contiendraient une telle clause de garantie
   
    
4. Encadrement de l’augmentation du loyer : plafonnée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente, en cas de révision ou de renouvellement déplafonnés du bail (cf : évolution des facteurs de commercialité)
   
    
5. Nouvelle référence indiciaire pour l’augmentation des loyers : l’indice des loyers commerciaux (ILC)  Application aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1/09/2014
   
    
6. Un état des lieux obligatoire d’entrée et de sortie, à chaque signature de bail, cession ou restitution des locaux, contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par elles, et ce, à frais partagé. L’état des lieux sera joint au contrat de location. 
   Une répartition claire des charges et travaux charges, impôts, taxes, redevances et travaux : Application aux baux conclus ou non renouvelés à compter du 05/11/2014
   
    
7. Charges qui relèvent du bailleur (cf : décret d’application du 3/11/2014)
   - grosses réparations et honoraires liés à ces dépenses (cf : article 606 du code civil)
   - travaux visant à remédier à la vétusté ou à mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations
   - impôts, contribution économique territoriale, taxes dont le redevable légal est le bailleur (exception la taxe foncière à la charge du locataire)
   - honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail
   
    
8. Obligation renforcée du bailleur d’informations du preneur en cas de travaux : liste et coûts à fournir des travaux réalisés les 3 années précédentes lors de la conclusion du contrat de location puis à fournir tous les 3 ans.
   Dans un même ensemble immobilier, les locataires sont informés dans le contrat de location de la répartition des charges et des travaux entre locataires (Applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5/11/2014) L’information est mise à la charge du bailleur : le décret encadre dans le temps ces obligations.
   
    
9. Nouveau droit de préemption du preneur quel que soit le type de bail commercial : Priorité lui est donnée pour acquérir le local dans lequel il exploite son fonds 
   Applicable aux contrats en cours pour toute cession à compter du 01/12/2014
   
    
10. Extension de la compétence de la commission départementale de conciliation aux litiges relatifs aux charges et travaux