Foncier économique et ZAN : quels impacts et opportunités pour les entreprises ?

Les problématiques foncières soulèvent un double enjeu : préserver les espaces agricoles et naturels et offrir en parallèle les possibilités d’accueil pour les entreprises. Dans le cadre de ses missions, la CCIAMP prend part aux réflexions sur ces problématiques aux côtés des collectivités locales et des entreprises.

Le ZAN, qu’est-ce que c’est ?

La France vise le « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) des sols en 2050, dans la loi Climat et résilience d’août 2021. Pour y parvenir, elle incite à réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie 2011-2021.

La démarche est conçue pour préserver la biodiversité, lutter contre le réchauffement climatique et les risques d’inondations, limiter l’expansion des villes ou encore protéger la capacité de l’agriculture à nourrir la population.

Le ZAN résulte d’un équilibre entre la consommation d’ENAF (Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers) et la renaturation de terrains déjà urbanisés. Cet objectif amène les territoires à repenser leurs modèles et stratégies de développement urbain (logement, infrastructures, activités économiques) à travers le prisme de la sobriété foncière. 

Si le ZAN est entendu et compris, il soulève dans sa mise en œuvre des interrogations et des inquiétudes de la part des élus locaux et des acteurs de l’aménagement. Pour y répondre, le gouvernement a promulgué le 20 juillet 2023 la « loi visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols et à renforcer l'accompagnement des élus locaux ». 

Cette loi dite « ZAN » prévoit notamment de favoriser le dialogue territorial et de renforcer la gouvernance décentralisée à travers la mise en place d’une nouvelle instance régionale de concertation « la conférence du ZAN » qui abordera tout sujet lié à sa mise en œuvre. Cela passe aussi par le fait de ne pas grever les capacités de développement des régions qui accueillent des « projets d’envergure nationale ou européenne présentant un intérêt général majeur » en décomptant leur consommation foncière de l’enveloppe des droits à consommer.

Le ZAN, quels impacts pour les entreprises ?

Lors de la révision des documents d’urbanisme, il peut y avoir une concurrence d’usage entre les espaces réservés à l’implantation d’activités économiques et ceux réservés à la production de logements, nécessitant des compromis d’arbitrage et de priorisation. 

La préservation du foncier économique reste pour la CCI une priorité alors même que le ZAN risque d’accentuer les conflits d’usages. Il importe que le ZAN ne rende pas le coût des terrains rédhibitoire pour les capacités d’investissement des entreprises, ni ne complique les procédures ou tende les relations avec les citoyens en termes d'acceptation sociale.

Le ZAN, quels enjeux pour les entreprises ?

Dans un contexte général de pression foncière, de réindustrialisation et de sobriété foncière, les enjeux autour du foncier économique sont nombreux :

Faciliter l’implantation de nouvelles entreprises et le développement d’entreprises déjà installées sur le territoire en veillant à préserver les espaces d’activités existants comme les réserves foncières économiques, et mettre à disposition des entreprises des terrains et des infrastructures adaptés, répondant à leurs besoins.

Concilier développement économique et sobriété foncière en veillant à allouer de manière plus efficiente les ressources foncières. Cela passe par la recherche d’une plus grande cohérence dans la localisation des activités économiques et d’une acceptation sociale des activités productives dans les tissus urbains (mixité urbaine).

L’optimisation de l’usage du foncier économique existant répond également à ce double enjeu. Cela passe par la priorisation d’opérations de requalification d’espaces d’activités existants avant toute extension ou création de nouveaux espaces (densification verticale, mutualisation d’équipements ou services, réversibilité du bâti, reconversion et réhabilitation de friches).

L’option reste forcément plus coûteuse que de partir d’un terrain nu mais peut s’avérer judicieuse à titre provisoire ou durable. Elle offre, parfois, une solution de proximité quand on ne peut pas déménager ses salariés trop loin de tous les réseaux et infrastructures de transport au risque d’en perdre une partie. A l’heure où soigner sa « marque employeur » devient prépondérant, choisir de s’implanter sur des sites labellisés « Parc + » en raison de leurs efforts de qualité d’aménagement, de desserte, d’environnement... constitue un plus indéniable d’attractivité.

Quel rôle pour la CCIAMP ?

Dans le cadre de ses missions, la CCIAMP formule des avis sur les documents d’urbanisme. Elle mène des études pour conseiller les collectivités et aménageurs dans l’élaboration de leur stratégie afin de les aider à prendre des décisions éclairées en matière de planification et gestion foncière, en proposant des recommandations basées sur l’analyse des besoins des entreprises.

Étude de requalification de Zone d'Activités | CCI métropolitaine Aix-Marseille-Provence  

Label PARC+ pour des parcs d’activités de qualité et performants ! | CCI métropolitaine Aix-Marseille-Provence 

Dans l’optique de promouvoir l’offre foncière économique et d'informer les entreprises et les porteurs de projet sur les opportunités d’implantation, la CCIAMP participe au déploiement et à l’enrichissement de deux observatoires inventoriant l’état existant et futur du foncier économique sur la métropole (ZAE13) et la région (Sudfoncieréco) afin d’offrir un panorama étendu (1).

Tout entrepreneur peut ainsi détecter facilement les hectares dédiés à l’accueil d’activités économiques, les réserves foncières économiques potentiellement mobilisables nichées au cœur d’un pôle d’activité ou encore les sites économiques prochainement viabilisés.

La CCIAMP met également en relation les entreprises à la recherche de foncier et/ou d’immobilier avec des commercialisateurs et gestionnaires de sites.

• Carte interactive ZAE13
• Données à l’échelle de la Région
• (1) Panorama du foncier économique régional

Pour les aider à optimiser l’utilisation de leur foncier, la CCIAMP accompagne les entreprises à repérer des sites adaptés à leurs besoins. En cas de difficulté à trouver le site adéquat, les discussions peuvent faire émerger des solutions innovantes, comme surélever son bâtiment ou optimiser ses procédés de production afin de reconfigurer plus rationnellement ses espaces.

Contact

CCIAMP

04 91 39 34 34

[email protected]

Chiffres-clés (Bouches-du-Rhône)

• 425 zones d’activités économiques (ZAE) dans les Bouches-du-Rhône dont 361 sur la métropole, soit 7% du territoire d’Aix-Marseille-Provence
• Près de 2 emplois sur 5 sont dans une ZAE
• 43 300 établissements se situent dans une ZAE
• Entre 320 et 650 hectares de besoins fonciers sont identifiés à l’horizon 2030