Le statut particulier des baux commerciaux est régi par le décret du 30 septembre 1953, modifié par le décret d’application relatif aux charges de la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, qui fixe les droits et obligations réciproques des parties.
D’application complexe, il est préférable pour les entrepreneurs et commerçants d’être accompagnés par la CCIAMP, un juriste ou un avocat.
1. Le champ d’application :
Toutes les locations à caractère commercial, industriel ou artisanal ne sont pas nécessairement et exclusivement soumises au statut (rechercher les informations selon le local)
2. Les avantages :
Les baux commerciaux sont soumis à des dispositions impératives, qui s’imposent au propriétaire comme au locataire, sans qu’ils puissent y déroger en l’absence de contrat écrit ou par des clauses contraires du bail.
Le bail commercial offre une sécurité juridique dans les rapports locatifs :
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Protection du locataire (durée de 9 ans)
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Limitation de la charge financière grâce au mécanisme de plafonnement du loyer, à la répartition des charges et travaux,
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Adaptabilité aux évolutions économiques (changement d’activité possible), conjoncturelles (faculté de résiliation triennale pour le locataire), …
3. Le contrat :
Aucune forme particulière n’étant imposée par la loi, le bail verbal est admis. Mais, il est vivement conseillé de rédiger ou faire rédiger un contrat par un avocat ou un notaire ou de le faire relire par un juriste (CCIAMP), afin de prouver l’existence du bail et la nature des obligations réciproques entre les parties.
La durée minimum du contrat est de 9 ans, mais les parties peuvent convenir d’une durée plus longue, impérativement déterminée (12 ans, 15 ans, …) avec la possibilité de résilier le bail à chaque échéance triennale (3, 6, 9).
4. Les annexes obligatoires au contrat :
- État des lieux contradictoire,
- État de répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur,
- États des travaux à la conclusion
- État des risques naturels et technologiques,
- Diagnostic de performance énergétique (DPE),
- Diagnostic amiante,
- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
5. Les activités autorisées :
Il est d'usage dans les baux commerciaux de limiter assez étroitement la nature des activités permises au locataire commerçant.
À savoir : toute modification de l’activité exercée dans le local peut impacter sa valeur locative et générer une augmentation du loyer, qui interviendra à un moment différent selon la nature de la déspécialisation.
6. Le loyer :
Le montant du loyer, appelé à évoluer tout au long de l’exécution du contrat de bail, est encadré. Il est souvent calculé en fonction de la valeur locative du local. Il peut être révisé tous les 3 ans à la demande du locataire ou du bailleur.
7. Les charges :
La réforme des baux commerciaux a rétabli un certain équilibre entre les obligations des parties en matière de répartition des charges applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 05 novembre 2014.
Les impôts, honoraires, ainsi que les taxes et redevance liées à des travaux sont généralement à la charge du propriétaire alors que la taxe foncière, les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local sont à la charge du locataire.
8. Les travaux :
La réforme des baux commerciaux applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 05 novembre 2014 a également fixé un nouveau cadre légal pour les obligations des parties en matière de travaux.
Le propriétaire est tenu de délivrer un local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'y effectuer pendant toute la durée du bail les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires à son maintien en l’état.
Le locataire doit assumer les réparations locatives et d’entretien courant du local loué.
9. Les contentieux :
- Litiges relatifs au loyer, aux charges et aux travaux
- Litiges relatifs au loyer révisé ou renouvelé
- Autres litiges relatifs au statut des baux commerciaux
Toutes les actions exercées au titre du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
NB : les informations contenues dans ce document restent soumises à l’évolution des textes législatifs et réglementaires postérieurement à sa diffusion. Nous vous conseillons donc de toujours consulter les liens vers les sites institutionnels indiqués.
Ces éléments ont un caractère strictement informatif. Ils n’ont aucun caractère exhaustif et ne peuvent en aucun cas être considérés comme constituant un avis juridique, une consultation, un conseil, un démarchage, une sollicitation ou une offre de services juridiques.
Ce contenu a été rédigé en partenariat avec la Matmut
